Hak milik tanah ataupun Geran Tanah adalah dokumen yang memperincikan pemilik tanah atau harta tanah. Pemilikan tanah di Malaysia berdasarkan pendaftaran Hak Milik Tanah Sistem Torrens. Seseorang perlu memperoleh geran tanah berdasarkan Kanun Tanah Negara 1965 Malaysia untuk memiliki tanah tersebut.
Ciri utama sistem ini ialah, pemilikan tanah didaftarkan di bawah hak milik tanah. Setiap kali tanah diasingkan oleh Negara, ia akan memiliki hak milik tanah. Apabila seseorang memegang hak milik tanah tersebut, pemilikan tersebut dianggap tidak dapat dilaksanakan.
Maksudnya tidak ada yang boleh mencabar pemilikan tanah berdasarkan hak milik tanah. Setelah proses pengasingan tanah dan seseorang didaftarkan sebagai pemilik tanah dalam hak milik tanah selesai, barulah orang yang sama dapat memindahkan tanah melalui hak milik tanah kepada individu lain di Pejabat Tanah.
Untuk lebih memahami mengenai Geran Tanah sebagai sebahagian daripada usaha perkongsian pengetahuan undang-undang oleh Akmal Saufi & Co (ASCO), kami akan membincangkan mengenai;
- Kepentingan hak milik tanah
- Perbezaan hak milik tanah pegangan bebas dan pegangan pajak
- Perbezaan antara status Judul yang layak dan Akhir dalam hak milik tanah
- Apa itu tajuk dokumen yang dikeluarkan
- Apa itu Hak milik Pejabat Tanah
- Apa itu Tajuk Pendaftaran
- Istilah lain yang digunakan berkaitan dengan hak milik tanah
Jenis Geran Tanah
Di Malaysia, terdapat 3 jenis geran Tanah: Hak milik bebas, pegangan pajakan dan Rizab Melayu. Walau bagaimanapun, pelabur mesti mengetahui geran lain seperti geran Induk, geran Individu atau Strata.
1. Geran Tanah Pertama: Pegangan bebas
- Ini bermaksud pemilikan selama-lamanya.
- Mudah untuk dipindahkan dari satu orang ke orang lain kerana tidak ada persetujuan yang diperlukan dari pihak berkuasa kerajaan negeri atau persekutuan untuk pemindahan dan caj harta tanah. Namun, di negeri-negeri tertentu atau di beberapa tempat di Lembah Klang, harta tanah pegangan bebas mungkin memiliki “sekatan kepentingan” dan yang memerlukan persetujuan pihak berkuasa negeri atau pejabat tanah. Masa yang diambil untuk menyelesaikan transaksi biasanya 3 hingga 4 bulan.
- Kerajaan berhak memperoleh harta tanah pegangan bebas untuk Projek Awam. Anda akan diberi pampasan pada kadar pasaran untuk pemerolehan paksa keseluruhan harta tanah atau sebahagian tanah anda.
- Harta pegangan bebas adalah jenis hartanah yang paling disukai kerana mereka mempunyai nilai penjualan semula yang lebih baik dan cenderung untuk meningkat dengan lebih cepat.
2. Geran Tanah Kedua: Pajakan
- Ini bermaksud anda menyewa harta tanah dari kerajaan. Pajakan ini berkisar antara 60 hingga 99 tahun. Pada prinsipnya, setelah pajakan berakhir, harta tanah harus kembali ke negeri ini dan anda tidak akan mendapat apa-apa jenis pampasan. Namun dalam praktiknya, ketika pajakan anda akan berakhir, anda diminta untuk memohon kepada pejabat tanah atau pihak berkuasa yang relevan untuk perpanjangkan pajakan dan membayar premium perpanjangan. Pelbagai faktor seperti ukuran, jenis harta tanah, jangka masa penyewaan pajakan, lokasi dan lain-lain mempengaruhi jumlah yang perlu dibayar. Apabila pembaharuan sewa diberikan, harga harta tanah biasanya akan meningkat dengan sangat tinggi.
- Oleh kerana persetujuan dari kerajaan negeri atau persekutuan diperlukan, proses pemindahan dari penjual ke pembeli adalah panjang. Biasanya memerlukan 6 hingga 9 bulan untuk menyelesaikan transaksi. Dalam beberapa kes, memerlukan masa lebih lama untuk disiapkan.
- Selama proses pemindahan yang panjang selama 6 hingga 12 bulan, penjual boleh berubah pikiran untuk tidak menjual kerana harga harta tanah telah naik dan transaksi mungkin dibatalkan. Oleh itu, adalah mustahak bagi pembeli untuk meletakkan tarikh keluar kira-kira 12 hingga 18 bulan dalam perjanjian SPA untuk mengelakkan penjual menamatkan perjanjian apabila terdapat kelewatan yang lebih lama daripada biasa untuk mendapatkan persetujuan.
Petua:
a. Semasa membeli harta pegangan pajak kosong, pembeli boleh berunding untuk mendapatkan hak milik awal setelah menandatangani SPA. Sementara menunggu transaksi selesai, pembeli mempunyai banyak masa untuk melakukan kerja-kerja pengubahsuaian atau menyewanya untuk koleksi sewa awal.
b. Semasa membeli harta pegangan dari pemaju, penting untuk memeriksa baki sewa yang mana. Jangan hanya menganggap itu adalah 99 tahun kerana dalam beberapa kes, baki sewa hanya 89 tahun atau lebih pendek.
c. Sebilangan besar Bank tempatan tidak bersedia memberikan pembiayaan kepada hartanah dengan baki pajakan kurang dari 30 tahun apabila tempoh pinjaman tamat. Bank asing malah memerlukan baki minimum pajakan 60 tahun apabila tempoh pinjaman tamat.
Peningkatan harta pegangan sewa selalu lebih rendah daripada harta pegangan bebas yang serupa. Walau bagaimanapun, harta pegangan pajak dapat memperoleh sewa yang sedikit lebih baik, 1% hingga 2% lebih tinggi daripada pegangan bebas yang serupa kerana kos perpanjangan pajakannya.
Sekiranya objektif anda adalah untuk hasil sewa atau penginapan sendiri, maka tidak menjadi masalah sama ada membeli harta pegangan bebas atau harta tanah. Jika anda mempunyai anggaran yang rendah maka lebih baik membeli harta tanah sewa kerana lebih murah daripada yang dimiliki dengan pegangan bebas yang serupa. Mungkin berbeza dari 5% hingga 15% bergantung kepada pelbagai faktor.
3. Geran Tanah Ketiga: Rizab Melayu atau Bumiputera
- Oleh kerana dasar ekonomi kerajaan, jenis hartanah ini disediakan untuk orang Melayu atau Bumiputera. Oleh itu, bukan bumi tidak dibenarkan membeli harta tanah ini.
- Potensi kenaikan masa depan adalah di bawah harta pegangan bebas dan pegangan pajakan kerana terhadnya potensi pembeli.
4. Jenis Geran Tanah yang lain
- Geran Induk adalah geran untuk keseluruhan projek yang diluluskan untuk pembangunan. Untuk harta tanah, pemaju perlu membahagikan geran Master untuk menjadi hak milik individu setelah selesai dan diserahkan kepada pembeli. Sedangkan untuk pembangunan bertingkat tinggi, pemaju harus memohon geran Strata setelah selesai dan diserahkan kepada pembeli individu. Pengeluaran geran individu lebih cepat tetapi penerbitan hak milik strata sangat memakan masa. Banyak hartanah bertingkat telah siap dibina lebih dari 20 tahun yang lalu tetapi harta tanah tersebut masih tidak mempunyai hak milik strata.
Setelah pengeluaran hak milik individu atau strata, pemilik baru tidak perlu lagi memohon persetujuan dari pemaju jika ingin menjual harta tanah tersebut.
Sumber:
https://www.ascolaw.co/latest-thinking/land-title-in-malaysia